Рынок недвижимости в России сегодня переживает нелегкие времена. В конце октября Центробанк поднял ключевую ставку до исторического максимума — 21% годовых, и это еще не предел, считают эксперты. Закончились лимиты на выдачу кредитов по программе «Семейная ипотека». Был увеличен первоначальный взнос по льготным ипотечным программам с 20 до 50%. Предполагается, что жесткая кредитно-денежная политика Банка России должна снизить спрос и, как следствие, цены на недвижимость.
Корреспондент ЯДВ взял интервью у руководителя агентства недвижимости «НДВ-Групп» Юрия Семашко и спросил: кто сегодня покупает квартиры, стоит ли ждать снижения ключевой ставки и цен на недвижимость?
1. Как изменились условия по ипотечным программам?
Выдавая ипотечные кредиты по льготным программам, банки стали требовать своего рода «вознаграждение» за это, стали навязывать приобретение дополнительных услуг. Банки просят внести некоторую сумму для оформления льготного кредита. В противном случае выдача льготного кредита невозможна. В целом кредиты выдают, но меньше, чем выдавали ранее.
2. Какие банки уже увеличили первоначальный взнос?
Первоначальный взнос подняли «Сбербанк» и «ВТБ» на программы льготного кредитования. Ставка на вторичное жилье и так достаточно высокая, поэтому первоначальный взнос там несильно менялся.
По «Дальневосточной ипотеке» кредиты выдают с первоначальным взносом в 20% и 50%. Пониженный взнос распространяется не на все жилищные комплексы. Если объект недвижимости менее 64 кв. м, то кредитный лимит будет 6 млн рублей, если больше, то 9 млн рублей.
Лимиты на «Семейную ипотеку» в ВТБ и «Сбербанке» исчерпаны. Первоначальный взнос — от 50%.
«It-ипотека» в Хабаровске менее распространена, потому что у нас не так много It-компаний, которые могут платить такие высокие зарплаты. Первоначальный взнос по «It-ипотеке» также увеличили.
3. Как отразилось повышение ключевой ставки на рынке недвижимости?
Вторичный рынок недвижимости сейчас особо не кредитуется в банках по ипотечным программам. Что касается первичного рынка, здесь логика иная: пока действуют льготные программы, их будут брать. Как дальше изменится ситуация, сложно сказать. Если у людей будет финансовая ликвидность, иными словами — будут деньги, они будут приобретать квартиры за наличные.
Ввиду того, что у большей части населения есть накопления, которые они хранят на банковских счетах, на депозитах, я бы отметил, что существует нехватка хорошей, качественной недвижимости на вторичном рынке. Интересные объекты покупаются быстро. Например, однокомнатные в каком-то определенном районе.
4. Люди стали больше покупать больше недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения, или спрос снижается?
Спрос стал гораздо меньше, чем раньше, и сам формат спроса изменился с кардинальным перевесом в сторону наличных. Люди вносят или всю сумму целиком, или добирают часть через ипотечный кредит. Например, покупая квартиру за 5 млн, миллион-полмиллиона берут в кредит.
Сегодня покупатели стали реже брать большие кредиты, как раньше. На такое они не решаются. Это абсурдно покупать квартиру на вторичном рынке с ипотечной ставкой в 24-25%.
Большие кредиты берут на первичном рынке, благодаря льготным программам, разным сертификатам, низким ставкам. Первичный рынок сейчас более активен, чем вторичный.
5. Какие квартиры в основном сейчас покупают?
Однокомнатные, двухкомнатные и интересные объекты в конкретном районе на вторичном рынке.
6. Квартиры подорожали?
На первичном рынке заметен сильный ценовой перекос в сторону вторичной недвижимости. Первичная недвижимость сейчас стоит очень дорого, в два, а иногда и в три раза дороже. Это ненормально для рынка.
На вторичном рынке цены также корректируются, но это не так заметно. Люди, продавая свои квартиры, не будут отдавать её за бесценок, они понимают, что взамен тоже должны будут что-то купить.
7. Кто сегодня основной покупатель недвижимости?
Люди, обладающие денежной массой. Это не молодые семьи с детьми. Как правило, у них все-таки нет больших накоплений. В основном это мужчины и женщины средних лет и постарше.
8. Допустим, человек не подпадает под действие льготных ипотечных программ. Под какой процент ему дадут ипотечный кредит?
На сегодняшний день ключевая ставка Центробанка РФ — 21%, могу предположить, что банки предложат ипотечный кредит со ставкой 26%. Как правило, люди не хотят брать кредиты под такой процент. Это «игра в долгую» и это невыгодно.
9. Есть ли предпосылки к снижению ключевой ставки?
Банк России обещает снизить ключевую ставку, но пока на следующий год ожидается ключевая ставка в пределах 20%.
Постскриптум
В данный момент формируется большой отложенный спрос. Людям нужна недвижимость, но они не могут её приобрести сейчас. Как только «рынок придет в норму», выйдут на рынок именно покупатели и тем самым спровоцируют повышенный спрос, что в свою очередь приведет к очередному росту цен на недвижимость. Поэтому если есть наличные денежные средства и желание купить квартиру, может быть, сейчас самое время это сделать. Потому что когда ипотечные ставки начнут падать, с уверенностью могу сказать, что это вызовет рост цен.
Ситуация на рынке сейчас неоднозначная. Таких ставок и финансовой ликвидности у населения не было на протяжении 20 лет. В целом, рынком недвижимости движет только одна сила — это спрос. И чем выше спрос, тем будет выше цена предложения. С учетом ограничительных мер, цены на жилье могут снизиться, но ненамного.